اعتماد وثيقة مسقط للنظام (القانون) الموحد للتسجيل العقاري العيني لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية ومذكرتها الإيضاحية بصفة استرشادية

يصدر الوزير المختص اللائحة التنفيذية لهذا النظام (القانون) بالتنسيق مع الجهات المعنية بتطبيقه. المذكرة الإيضاحية لوثيقة مسقط للنظام (القانون) الموحد للتسجيل العقاري العيني لدول مجلس التعاون لما كانت دول مجلس التعاون تسعى دائما لتقوية العلاقات فيما بينها وتعمل على تعميق الروابط الأخوية التي تجمعها وتدعو إلى تنمية وتدعيم الروابط الاقتصادية لما فيه خير شعوبها وتهدف إلى توحيد الأنظمة (القوانين) المتعلقة بالمجالات الاقتصادية والمالية والنقدية، لتحقيق التنسيق والتجانس بينها للوصول إلى التكامل الاقتصادي بكافة جوانبه ومن أهمها الملكية العقارية. وإذا كانت الملكية العقارية تحظى بأهمية بالغة في دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية، فإنها قد سعت إلى تطوير النظام القانوني الذي يحكم شهر التصرفات المتعلقة بهذه الملكية. ولتحقيق استقرار الملكية العقارية وتدعيم الائتمان العقاري وتبسيط عملية التسجيل للتصرفات العقارية وإنجازها بالسرعة المطلوبة والقضاء على الثغرات التي أظهرها التطبيق في النظم القانونية القائمة في دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية والتي تقوم على نظام التسجيل الشخصي الذي يعتبر فيه شخص مالك العقار أو صاحب الحق العيني أساسا في التسجيل، والذي لا يكون له من أثر قانوني سوى إضفاء الرسمية على التصرفات التي يتم تسجيلها دون ضمان سلامة الملكية التي اكتسبها المتصرف إليه ودون أن يكون له حجية كاملة، بما لا يتوافر معه الأمان الكافي، حيث يمكن أن تتعرض الملكية المكتسبة في كل وقت للمنازعة بما لا يوفر الاستقرار المنشود في الملكية العقارية. فقد تقدمت وزارة العدل بدولة الكويت بمشروع النظام (القانون) الموحد للتسجيل العقاري العيني لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية - والذي يعتمد فيه التسجيل على أساس الوحدة العقارية فتخصص صحيفة لكل وحدة عقارية يدون فيها ما يرد عليها من تصرفات بعد أن تتم إجراءات التسجيل بما تتوافر فيها من علانية وضمانات حقيقية عند التعامل في العقار، ولما يترتب على الأخذ بهذا النظام من عدة مبادئ أخصها مبدأ الحجية المطلقة في السجل العيني في مواجهة الكافة ومبدأ الشهر العام بمعنى أن أي تصرف أو واقعة متعلقة بالملكية العقارية لا توجد بالنسبة لأطراف التصرف أو بالنسبة للغير إلا بعد قيدها في السجل، وكذا مبدأ عدم جواز التملك بالتقادم بالنسبة لما يجري قيده من تصرفات في السجل العيني. وأعمال هذه المبادئ يؤدي من الناحية الواقعية إلى القضاء على الشكوى القائمة في ظل نظام التسجيل الشخصي من تشابه الأسماء، وما يترتب عليه من حظر التملك بالتقادم في مواجهة الحقوق المقيدة بالسجل العيني ومن ثم القضاء على ادعاءات الملكية بوضع اليد وهو أمر ضروري إزاء قوة الثبوت المطلقة للقيد في السجل دون أن يخل ذلك بوضع اليد المستقر في ظل النظام القائم وما يترتب عليه من حقوق مكتسبة، وقد روعي ذلك عند القيد الأول في نظام السجل العيني. ونظراً لما يقتضيه تطبيق نظام السجل العيني من ضرورة القيام بعدة خطوات منها مسح العقارات وبيان مساحتها وحدودها وتقسيمها إلى وحدات عقارية يتم تخصيص صحيفة لكل منها لقيد جميع قيود والتأشيرات الخاصة بها وما يتطلبه هذا التطبيق من فحص للمستندات ومناقشة أصحاب الشأن وإجراءات نشر في وسائل الإعلام المختلفة وتلقي اعتراضات ذوي الشأن وفحصها أمام لجنة قضائية خاصة تشكل لهذا الغرض حتى لا يتم قيد حق إلا لصاحبه وحتى يكون السجل عنوانا للحقيقة بالنسبة لكل وحدة عقارية فقد اقتضى كل ذلك عدم تطبيق نظام السجل العيني دفعة واحدة على كافة المناطق وإنما يتم الأخذ به تدريجيا في منطقة بعد الأخرى على أن تحدد المناطق التي يسري عليها وتاريخ سريانه بموجب قرار من الوزير المختص في كل دولة من دول المجلس منعا من إثارة المشاكل وحسما للأمور والصعاب التي تثور في حينها وتجنبا لتشتيت الجهود وإرباك للإدارة المختصة بطلبات ومنازعات واعتراضات أصحاب الشأن في عدة مناطق في آن واحد. وتحقيقاً لكل ذلك واستنادا إلى قرار أصحاب المعالي وزراء العدل بدول مجلس التعاون فقد اجتمعت لجنة الخبراء المختصين في وزارات العدل لمناقشة مشروع النظام (القانون) الموحد للتسجيل العقاري العيني لدول مجلس التعاون المقدم من وزارة العدل بدولة الكويت وقامت بدراسة المشروع وإجراء التعديلات بما يحقق للمشروع المعروض انسجاما تاما وتنسيقا كاملا بين ما تضمنه من أحكام في كافة مجالات تطبيقيه متوخيا كافة أوضاع المجتمع بدول مجلس التعاون الاجتماعية والاقتصادية. والثقافية وأسلوب العمل المتبع في كل دولة من دول مجلس التعاون. ووافق على المشروع أصحاب المعالي وزراء العدل بدول المجلس في اجتماعهم الرابع عشر الذي عقد في مسقط بتاريخ 9–10 شعبان 1423هـ الموافق 15–16 أكتوبر 2002م كنظام (قانون) استرشادي لمدة أربع سنوات مع تسميته (وثيقة مسقط للنظام (القانون) الموحد للتسجيل العقاري العيني لدول مجلس التعاون) ثم اعتمده المجلس الأعلى لمجلس التعاون في دورته الثالثة والعشرين المنعقدة في الدوحة بدولة قطر بتاريخ 17- 18 شوال 1423هـ الموافق 21–22 ديسمبر 2002م طبقاً لما قرره وزراء العدل. وقد اشتمل النظام (القانون) على أبواب خمسة: - ​الباب الأول: (أحكام عامة). - الباب الثاني: (قيد الحقوق في السجل العيني). - الباب الثالث: (القيود التالية في السجل العيني). - الباب الرابع : (مستندات الملكية والشهادات). - الباب الخامس: (أحكام ختامية).